Ответ. Ситуации, когда оформление в собственность жилой и нежилой площади возможно только при условии 100%-го финансирования и строительства детского сада и передачи его городу, на практике встречаются довольно часто.

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, в соответствии с п. 1 ст. 423 ГК РФ считается возмездным.

Таким образом, все взаимоотношения, которые возникают между местной администрацией и инвестором, представляют собой возмездные сделки. У муниципальных властей появляются обязанности передать дом в собственность, за что они получают в собственность детский сад. Обязанность же инвестора возвести детский сад и передать его в собственность городу является непременным условием заключенного с ним договора.

В Письме от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319 Минфин пришел к выводу, что расходы, инвестора по строительству или финансированию дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры непосредственно вытекают из условий инвестиционного контракта и связаны с деятельностью, направленной на получение прибыли. Следовательно, в целях налогообложения прибыли такие затраты признаются экономически обоснованными и должны быть включены в первоначальную стоимость объекта.

Согласно ст. 252 Кодекса расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, расходы на строительство детского сада могут считаться экономически обоснованными, при условии, что без них невозможно было бы оформление здания в собственность Общества.

Если городские власти обязывают инвестора построить и передать себе в собственность какие-то объекты, то последнего в данной ситуации следует в соответствии со ст. 740 ГК РФ признать подрядчиком. Первые же будут в данной ситуации заказчиком.

 Поскольку данный контракт признается договором подряда, то затраты по строительству детского сада в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов следует отражать на балансовом счете 20 "Основное производство".

Возмездная передача результата работ признается их реализацией как в бухучете, так и для целей налогообложения прибыли.

Возводя объекты недвижимости, которые будут за плату переданы другим лицам, застройщик (в данном случае инвестор) осуществляет капитальное строительство, но не капитальные вложения.

Такой объект недвижимости у застройщика (в данном случае инвестора)  не может быть признан основным средством, поскольку не соблюдается ни одно из условий п. 4 ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н. Он изначально не предназначен для использования в деятельности компании, то есть он не является внеоборотным активом. В общем случае затраты на его строительство, следовательно, признаются как в бухучете, так и для целей налогообложения прибыли расходами по текущей деятельности организации как связанные с выполнением работ.

В общем случае, оптимально учет затрат по строительству детского сада вести отдельно от расходов на основную недвижимость. Расходы, связанные со строительством дополнительного объекта фактически являются условием осуществления деятельности по строительству и получением объекта в собственность. Следовательно, эти расходы, в общем случае, относятся на себестоимость объекта.

Однако, в рассматриваемой ситуации, дополнительное соглашение к инвестиционному контракту о финансировании и строительстве детского сада было заключено уже после формирования полной стоимости здания, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и после получения свидетельства о права собственности за жилой дом, более того, большая часть квартир уже продана конечным покупателям. Объект был оформлен в собственность без выполнения условий, предусмотренных дополнительным соглашением.

Таким образом, данные затраты не являются расходами, связанными со строительством объекта жилой недвижимости.

Кроме того, по нашему мнению, экономическое обоснование в понимании ст. 252 НК РФ отсутствует, так как строительство и передача  детского сада городу в данном случае будет рассматриваться как безвозмездно оказанные услуги (работы).

В соответствии с положениями п. 16 ст. 270 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

В бухгалтерском учете, затраты, связанные с безвозмездным выполнением работ, учитываются в составе прочих расходов на счете 91 «Прочие доходы и расходы».