Ответ. После окончания строительства вся документация по приемке объекта, включая Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14), передается заказчиком-застройщиком инвестору.

Одновременно застройщик передает инвестору счета-фактуры. Застройщики составляют два счета-фактуры: один - на свое вознаграждение, второй (сводный) - на часть "входного" НДС, предъявленного по СМР, распределяемого после окончания строительства между всеми инвесторами.

Если инвестор вкладывал деньги в недвижимость для того, чтобы потом использовать ее в своей собственной деятельности, здание будет учитываться как основное средство.

В соответствии с п. 8. ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов.

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:

суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;

суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;

суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;

таможенные пошлины и таможенные сборы;

невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;

вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Если инвестор вкладывал деньги в недвижимость для того, чтобы потом использовать ее для продажи, здание будет учитываться как товар.

В соответствии с п. 5. ПБУ 5/01 материально-производственные запасы (в том числе товары, предназначенные для продажи) принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости. Фактической себестоимостью материально-производственных запасов, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов.

К фактическим затратам на приобретение материально-производственных запасов относятся:

суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);

суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением материально-производственных запасов;

таможенные пошлины;

невозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением единицы материально-производственных запасов;

вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретены материально-производственные запасы;

затраты по заготовке и доставке материально-производственных запасов до места их использования, включая расходы по страхованию;

затраты по доведению материально-производственных запасов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением материально-производственных запасов.

Формирование первоначальной стоимости объекта основных средств (фактической себестоимости товара) не ставится в зависимость от того, была  ли произведена оплата, в нашем случае финансирование СМР.

Таким образом, при расчете себестоимости помещений заказчик (застройщик) может учесть расходы на СМР, которые на момент формирования сводного счета-фактуры и акта приемки законченного строительством объекта еще не были профинансированы инвестором. При этом сумма расходов, не возмещенных заказчику, отражается как задолженность инвестора по инвестиционному взносу.