Правовые отношения сторон, возникающие вследствие заключения договора аренды, регулируются положениями гл. 34 "Аренда" Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды на срок более года, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). Кроме того, напоминаем, что если договор аренды заключен на срок более 1 года, он подлежит государственной регистрации.
Гражданское законодательство не содержит запрета на заключение договора аренды с иностранцем, проживающим в России, и производить с ним расчеты. Равно как не содержит обязанности арендодателя по сообщению в налоговые органы о заключении такого договора.
Следует отметить, что Федеральным Законом № 115-ФЗ от 25.07.2002 г. «О правовом положении иностранных граждан в РФ» (далее Закон № 115-ФЗ) предусмотрена обязанность уведомить налоговый орган по месту своего учета о привлечении иностранных работников в качестве исполнителей по трудовым договорам и договорам гражданско-правового характера.
Так, пункт 8 ст. 18 № 115-ФЗ гласит: работодатель или заказчик работ (услуг), пригласившие иностранного гражданина в Российскую Федерацию в целях осуществления трудовой деятельности либо заключившие с иностранным работником в Российской Федерации новый трудовой договор или гражданско-правовой договор на выполнение работ (оказание услуг), обязаны уведомить налоговый орган по месту своего учета о привлечении и об использовании иностранных работников.
Обязанность уведомлять налоговые органы в случае привлечения иностранца в качестве заказчика данным законом также не предусмотрена. Однако мы все же рекомендуем Вам обратиться с данным вопросом в территориальный налоговый орган.
Мы также обращаем Ваше внимание, что в соответствии с Федеральным Законом № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 г. иностранный гражданин, проживающий в Российской Федерации, но не имеющий вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, является нерезидентом РФ.
Приобретение резидентом у нерезидента либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента либо нерезидентом в пользу резидента валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг на законных основаниях, а также использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа признается валютной операцией (пп. 9 п.1 ст.1 ФЗ № 173-ФЗ от 10.12.2003 г.).
Таким образом, операции между Предприятием и иностранным гражданином, не являющимся резидентом в понятии закона о валютном регулировании, будут признаны валютными, даже если расчеты будут производиться в рублях.
Валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений (за исключением валютных операций, предусмотренных статьями 7, 8 и 11 ФЗ № 173-ФЗ, в отношении которых ограничения устанавливаются в целях предотвращения существенного сокращения золотовалютных резервов, резких колебаний курса валюты Российской Федерации, а также для поддержания устойчивости платежного баланса Российской Федерации).
Обращаем Ваше внимание, что расчеты между резидентами и нерезидентами должны проходить только через банковский счет. (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 мая 2008 г. № А66-7796/2007).
Кроме того, резидент должен оформить паспорт сделки (ПС) в уполномоченном банке. Составление ПС не требуется только в исключительных случаях, в том числе если общая сумма контракта не превышает в эквиваленте 5 тыс. долл. США к рублю по курсу, установленному ЦБ РФ на дату заключения контракта (п. 3.2 Инструкции ЦБ РФ от 15.06.2004 № 117-И "О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам документов и информации при осуществлении валютных операции, порядке учета уполномоченными банками валютных операций и оформления паспортов сделок" (далее Инструкция № 117-И)).
Для оформления ПС резидент представляет в банк два экземпляра заполненного ПС, оригинал договора и его копию. Если резиденту требуется разрешение органа валютного контроля на осуществление валютной операции, то для оформления ПС он предоставляет в банк и это разрешение (п. 3.5 Инструкции № 117-И).
Правовой статус временно проживающего в России иностранца определяют следующие документы (Закон № 115-ФЗ):
- документ, удостоверяющий личность;
- разрешение на временное проживание;
- разрешение на работу.
Таким образом, для заключения договора аренды с иностранным гражданином, временно проживающим в России, Вам необходимо запросить у него копии вышеперечисленных документов. Данное необходимо, во-первых, для подтверждения статуса иностранца, законности его нахождения на территории РФ, а также гражданства (см. ниже про налогообложение НДС).
Разрешение на временное проживание дает Федеральная Миграционная Служба России. Оно может быть оформлено в виде штампа в паспорте иностранца или специального бланка для лица без гражданства, не имеющего документа, удостоверяющего его личность (п. 1 ст. 2 Закона № 115-ФЗ).
Максимальный срок действия разрешения на временное проживание составляет три года (п. 1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ). В этот период иностранец вправе находиться на территории Российской Федерации.
Если через три года он не получит вид на жительство, то будет обязан уехать из России (п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ). Иностранец вправе трудиться и жить лишь на той территории, на которой ему разрешено временное проживание (п. 5 ст. 13 Закона № 115-ФЗ). Таким образом, при установлении срока аренды помещения, следует учитывать срок действия разрешения на временное проживание.
Налогообложение.
Согласно п.1 ст.149 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежит обложению (освобождается от налогообложения) налогом на добавленную стоимость предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации.
При этом указанное положение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации.
Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы настоящего пункта, определяется федеральным органом исполнительной власти, регулирующим отношения Российской Федерации с иностранными государствами и международными организациями, совместно с Министерством Российской Федерации по налогам и сборам.
В целях реализации п.1 ст.149 НК РФ Приказом МИД России и Минфин России от 08.05.07 № 6498 и № 40н утвержден Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых, аккредитованных в РФ, применяется освобождение от налогообложения НДС при предоставлении им в аренду помещений на территории РФ.
Таким образом, если иностранный гражданин, которому Вы предполагаете сдавать помещение в аренду, является гражданином страны, указанной в Перечне, данная операция у Вашей организации не подлежит обложению НДС.
